Nieuws

Investeren in vastgoed op campussen met een innovatief ecosysteem (concept) is niet zonder risico en vraagt de vastgoedinvesteerder om een lange adem. Edwin van Emmerik (vastgoedinvesteerder Dutch Innovation Factory) heeft aangetoond dat hij dit type investeerder is. Op 15 mei 2013 is het ecosysteem van de Dutch Innovation Factory (DIF) opgestart. Tien jaar later is hét clubhuis van het Dutch Innovation Park volledig verhuurd en vinden hier dagelijks innovatieve samenwerkingen plaats tussen studenten en ondernemers.

Edwin van Emmerik is directeur en mede-eigenaar van Dalhem Realty IV B.V.: de entiteit die de Dutch Innovation Factory in haar bezit heeft. De van oorsprong accountant is sinds 1992 investeerder in het vastgoed. Daarnaast heeft hij een distilleerderij onder de boompjes in Schiedam.

Aankoop Dutch Innovation Factory
Waarom de aankoop van de Dutch Innovation Factory? “Het pand was eind jaren negentig eigenlijk gewoon een bedrijfspand op een bedrijfslocatie, die wij tegelijk met zes andere panden hebben aangekocht van diverse partijen. Wat ons het meeste aansprak is dat het pand van oorsprong een margarinefabriek was.” Daarbij was het pand nog in de bouw, maar de contracten waren al getekend door de aankomende huurders.

Tot 2010 is het gehele pand verhuurd geweest. Veel Zoetermeerders kennen het gele gebouw vooral door de ruimte waar je zandkasteeltjes kon bouwen met collega’s tijdens bedrijfsuitjes. Dit veranderde door de crisis in 2011, met uitzondering van 150 vierkante meter voor het kinderdagverblijf, was het hele pand leeg.

Van hoofdpijn tijdens de IT-crisis naar innovatiefabriek?
14.000 vierkante meter leegstand op een bedrijventerrein in Zoetermeer, in een stad waar ongeveer 45% van de kantoren onbewoond was. “Dat bezorgde erg veel hoofdpijn.” Van Emmerik heeft meerdere creatieve, interessante gesprekken gevoerd met Rien de Vries (gemeente Zoetermeer) om het onderwijs naar deze locatie te trekken. Hierdoor werd een grote stap gezet in het vastgoed: van margarine- naar innovatiefabriek. “Twee miljoen euro investeren in de DIF, in een onstabiele markt en een onzekere huurovereenkomst met De Haagse Hogeschool, maar ik geloofde met 100% overgave in dit concept.”

Een goed begin is het halve werk
In 2013 begon de IT-wereld weer te leven en de samenwerking tussen het onderwijs en de ondernemers onder één dak was vrij uniek. “Ik geloofde erin dat deze componenten een zuigende werking zouden hebben op de huurders, maar dat ging tegelijkertijd gepaard met een aantal moeilijke momenten, zoals de gesprekken met de bank en potentiële huurders.” De meesten vroegen direct: ‘Waar zijn de andere huurders?’ “Het is best een strijd geweest om mensen bij de start van dit concept te overtuigen.”

Maar toen er eenmaal één schaap over de dam was, volgden er meer. “Met de Dutch Innovation Factory in ons bezit hadden we écht een unieke positie ten opzichte van het andere vastgoed in Zoetermeer en in de regio. Wij konden namelijk een concept aanbieden.” Dalhem Realty IV beheerde het vastgoed (de hardware), de gemeente Zoetermeer en De Haagse Hogeschool waren verantwoordelijkheid voor de studenten en toegepaste innovaties (de software) en de Dutch Innovation Community zorgde voor de wisselwerking tussen de ondernemers en het onderwijs.

Talloze facetten van vastgoed in de Dutch Innovation Factory
In 2013 heeft architect Coare Architectuur & Realisatie B.V. de DIF onder handen genomen. “Bij een renovatie in vastgoed kijk je samen met de architect naar de behoefte van de huurders en welke mogelijkheden het pand biedt.” De DIF is een unieke locatie, omdat het pand diverse ruimtes biedt. Naast de verschillende bedrijfsruimtes kunnen de studenten, ondernemers en onderzoekers samenwerken in het innovatielab, presentaties geven in het auditorium en elkaar ontmoeten in het Atrium. Voor de DIF is in samenspraak met de architect gekozen voor een industriële look en feel.

“In 2022 hebben wij geinvesteerd in de renovatie van Kennisnet in de DIF. Het pand is met de komst van de onderwijsdienstverlener nagenoeg verhuurd, dus grote investeringen in ruimtes zijn er niet meer. Maar we blijven uiteraard wel investeren in het pand.” Dit jaar is de algemene verlichting en zijn de ketels vervangen en in de zomerperiode worden te toiletten gerenoveerd. Over de zonnepanelen worden nog gesprekken gevoerd.

Totale gebiedsontwikkeling
“Ik ben erg trots op de totale gebiedsontwikkeling van het Dutch Innovation Park in de afgelopen tien jaar.” Het gehele gebied heeft een duidelijke upgrade gehad: de binnentuin van de Dutch Tech Campus is herontwikkeld, er zijn duurzame, gasloze bedrijfspanden geopend met de modernste technologie en het NS-station Lansingerland-Zoetermeer is gerealiseerd. Daarnaast liggen er nog meerdere upgrades in het verschiet. Er vinden periodieke overleggen met de verschillende eigenaren in het Dutch Innovation Park en de gemeente Zoetermeer plaats over de herontwikkeling van de Werner von Siemensstraat en de Bleiswijkseweg.” Een campusgebied blijft constant in beweging.

Daarnaast is het Dutch Innovation Park zowel een stations- als een snelweglocatie. En dat is vrij uniek. Naast het NS-station Lansingerland-Zoetermeer en de snelweg A12 hebben de HTM-deelfietsen de bereikbaarheid van de campus nog meer vergoot. “Feitelijk is het een fantastisch ontsloten gebied.”  

Campuswaarden
“De Dutch Innovation Factory is hét clubhuis, de aantrekkingskracht voor bedrijven waar onderwijs en ondernemen in één pand gevestigd is,” vertelt Van Emmerik trots. “Hoe mooi is het als je als ondernemer zo dichtbij het onderwijs en de nieuwste innovaties zit. Dat is het succes van de DIF en het gehele gebied profiteert hiervan.”

Het onderwijs blijft zich verder ontwikkelen. De Haagse Hogeschool zit sinds studiejaar 2022/2023 niet met alleen HBO-ICT, maar ook met Applied Data Science & Artificial Intelligence gevestigd in de DIF. “Hoe meer studenten hier studeren, hoe meer energie dat geeft in dit pand. Ik hoop dat er in de toekomst nog meer samenwerkingsmogelijkheden tot stand worden gebracht tussen het onderwijs en de ondernemers.”

Het meest TROTS
“De vraag waar ik het meest trots op ben in de afgelopen tien jaar Dutch Innovation Factory is niet moeilijk te beantwoorden. Als je in 2012 een vrijwel leegstaand pand hebt in een volledig overspannen markt waarover iedereen zei dat in vastgoed investeren niet slim is en je kijkt waar het concept van dit pand nu staat, dan kan ik alleen maar trots zijn. Petje af. Ik denk dat niemand dit had durven dromen.” En dat komt zeker niet alleen door het pand zelf, maar ook door alle partijen die zich de afgelopen tien jaar hebben ingezet om het ecosysteem van de Dutch Innovation Factory een stap verder te brengen.